投资不动产还是买基金？这个长久困扰投资者的难题终于要被破解了吗？小孩子才做选择，成年人全都要！

自5月底起，我国首批9只公募REITs（不动产投资信托基金）产品开始陆续发售。用ManbetX官网“不动产”，只需千元，普通人也能“承包”高速公路、产业园、仓储物流啦~一些投资者可能还有些困惑：到底什么是REITs？它的赚钱逻辑是什么？在海外市场的回报水平怎么样？我国即将发售的公募REITs的优势在哪里？这篇文章将为您进行详细梳理：

 1、什么是REITs？ 

说白了，就是把住宅、公寓、产业园、收费公路等规模较大、流动性较低的不动产项目，打包成方便大家参与投资和交易的金融产品，而这些底层不动产项目的价格涨跌、租金收入，都会影响到REITs的收益。

换句话说，如果你手头的钱不足以购买一整栋公寓或承包一整条公路，你可以通过投资REITs，来间接成为某项不动产的“包租公/婆”。

国内的投资者可能对REITs感到一丝陌生，但在海外市场，REITs已经是一个成熟发展多年、拥有不少忠实“粉丝”的投资品种。

REITs的实践最早始于1960年代的美国。据ERPA Global REIT Survey 2020和东方证券财富研究中心于今年3月发布的数据，目前全球REITs市场中前五大市场为美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡，它们的REITs市场规模分别为9808亿欧元、1080亿欧元、711亿欧元、585亿欧元和581亿欧元。其中美国是全球最大的REITs市场，在全球REITs指数的占比达到了66.41%，占到全球约三分之二的份额。

在美国，REITs产品受到不少投资者的热烈追捧。根据全美不动产投资协会（Nareit）的统计，截至2020年10月，约5600万个家庭投资了REITs，占全美家庭总数的44%。

从收益来源来看，通俗意义上REITs的收益一方面主要来源于底层资产贡献的现金流，一方面也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益，其兼有股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。

由于REITs具有收益分配比例最低限制的特点，因此REITs既具备权益类产品的价格波动属性，又具有与固收类产品类似、提供相对稳定现金流收入的可能。

站在价值投资的角度，REITs赚的是“长期资产升值+每年分红回报”的钱。REITs市场整体来看和其他大类资产相关性较低，有助于帮助投资者降低整体资产的波动性，更适合于那些偏好固收、固收+产品以及偏好资产多元化配置的投资者。

关于REITs的回报水平，有几组海外数据可供参考：

美股REITs指数近10年总回报为8.45倍左右，年化收益率约为11.26%。近20年，美股REITs的股息率平均值为5.12%，而同期美国CPI平均值为2.12%，REITs可谓一个“抗通胀利器”。

新加坡REITs指数2011-2019年总回报为1.43倍，对应年化收益率在4.07%左右。香港的REITs分红合理区间总体大概为5-10%，在某些行情好的年份可以达到每年10%的分红。自2012年起，香港的REITs指数累计投资回报率小幅高于恒生指数。

4、公募REITs的优势

5月底即将发售的REITs产品，是我国首批9只公募REITs基金产品。首批公募REITs的9个试点项目涵盖收费公路、市政设施、产业园等，分布地区涉及大湾区、长三角和京津冀，都是满足“重点区域、重点行业、资产优良”要求的优质项目。那么，公募REITs有哪些优势？

投资者要想购置商业地产或基建、环保类不动产，价格高昂，而且前后需要付出较高的交易成本。公募REITs投资的门槛则会低很多。

2）有机会分享底层项目收益

根据规定，基础设施公募REITs应当将90%以上可供分配金额以现金的形式分配给投资者。也就是说，底层不动产如果赚钱了，就有可能分红给每一个公募REITs的投资者。

3）投向更加明确

与传统公募ManbetX官网于股票和债券不同，公募REITs投向更加明确，要求80%以上资金投资于ABS从而间接投资于基础设施资产。